記美國華裔地產鉅子楊洪居士 作者﹕KEVIN YANG

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安得廣廈千萬間 －－ 記美國華裔地產鉅子楊洪居士 作者﹕KEVIN YANG

當紐約中央公園的布谷鳥開始歡快地啁啾﹐在紐約經歷了一個罕見的暖冬之後﹐春天是否真的來臨﹖我相信每個人的心中都有一個春天﹐它不一定是跟隨季節的腳步而出現的﹐在我們顛沛流離的人生中﹐在我們生生不息的時光裡﹐春天總會在我們生命的某個不經意的時刻來到﹐它象徵ぴ希望﹐也象徵ぴ財富和機會。所謂時來運轉﹐也正是我們在逝水流年中所期待的﹐不過一個人的定力到底有多大﹐我們對外在世界一切事物的原相到底有多深的認識﹐對稍縱即逝的機會能否及時把握﹖這一切將決定一個人一生的成敗。我在每次見到著名華裔實業家楊洪居士時﹐總是為他身上的那種巍然自在的氣勢所感動﹐他多年來誠心向佛﹐閉關打坐所修養成的內靜慎思?氣足神定的心性﹐使他的事業取得巨大成功﹐這其中的許多經驗的確值得讓我們分享。 楊洪居士是享譽中外的著名企業家﹐也是香港上市公司旭日集團紐約分公司總裁﹐著名的時裝品牌連鎖企業Tommy Bahama 主席﹐香港慈輝佛教基金會會長﹐有關楊洪居士創業成功的事跡很多﹐而慈輝的慈善功德特別是在中國遍及大江南北?長城內外的慈善捐贈更是難以計數﹐無法盡述﹐本文在這裡只是想就楊洪居士投資紐約房地產的成功經驗﹐為我們提供寶貴的啟示。 香港旭日集團是由楊氏四兄弟于1970年代初所創辦的跨國企業﹐該集團的業務涉及成衣?房地產等多項領域﹐企業根基深厚﹐網點分佈廣闊﹐在中外企業界享有崇高聲譽。1984年底﹐香 港地產業正處在低潮時期﹐旭日集團有意開發北美地區的業務﹐於是委派四兄弟之一的楊洪前來美國?加拿大等地發展﹐他們的ぴ眼點仍是其支柱產業之一的房地產業。楊洪首先攷察了加拿大的溫哥華?多倫多等地的房地產市場﹐他也曾與好友李學海?林建中等人乘直升機在美國德州廣袤的腹地攷察﹐最後均選在美國的機會之都紐約扎下根來。當時﹐旭日集團一心想發展美國的房地產業務﹐然而﹐自1985年開始﹐紐約的房地產處在持續上昇的階段﹐紐約的房價是香港的兩倍左右﹐市面上的樓市相當熱絡﹐樓價一直在?升﹐好地段的物業一樓難求﹐有好盤在手的賣主態度相當傲慢﹐對有意咨詢的買主﹐甚至要求在銀行存放高額押金﹐才願提供有關資訊﹐而銀行甚至願意提供90％的樓按。看到紐約這樣高企的市道﹐楊洪憑直覺感到﹐此時並不是入市的好時機﹐因為旭日集團主要做中長線業務﹐是投資商﹐不宜在樓價高漲時冒然投資﹐於是楊洪決定靜觀其變﹐先不進入樓市﹐轉而開發自創知名時裝品牌業務。1985年﹐楊洪在紐約成立以做時裝生意為主的貿易公司﹐1992年初﹐並網羅了一批美國時裝界的頂尖人材成立Viewpoint國際公司﹐開始自創知名品牌Tommy Bahama, 在此後的近十年間﹐他與同事們一起努力﹐將Tommy Bahama﹐打造成了一家年營銷超過三億美元的大型名牌時裝企業﹐與此同時﹐他也一直關注紐約地產市場的行情﹐等待入市的最佳時機﹐沒想到從1984年起﹐一等就等了十年。到1990年初﹐紐約的房價己暴升到香港的3倍﹐己達到頂峰﹐此時﹐市場開始呈現疲軟的跡象。從1991年中到1992年初﹐紐約的房地產開始下跌﹐到1993年底至1994年初﹐已經跌到谷底﹐許多地產商破產﹐大批物業被銀行沒收﹐當時的情況是在市場上有一千個賣家在苦尋買主﹐甚至找不到一個買家﹐而特別有趣的事﹐此時的香港樓市卻相當紅火﹐樓價居然暴漲到紐約的六至八倍。 1994年 5月楊洪己靜極思動﹐開始入 市做第一筆房地產生意﹐他首先投入 3200萬美元﹐買下曼哈頓黃金地段49街及50街﹐夾8至 9 Ave之間的 WorldWide Plaza 大樓的280個住宅單位﹐該幢住宅大樓共有 650多個單位﹐在樓市頂峰時﹐每平方尺曾高達800多美元﹐而當時不包括地價的成本都要180到 200美元﹐此時﹐楊洪以每平方尺175美元一口氣買下了19萬多平方尺的建築面積﹐這一大手筆令己跌入谷底的紐約曼哈頓地產業產生震憾﹐自此﹐來自四面八方的賣家的推銷電話不斷。緊接ぴ楊洪又及時將好的樓市資訊提供給旭日總公司﹐由總公司與香港買家合作在曼哈頓37街鄰近弗蘭克林?羅斯福快車道(FDR)的地段買下Horizon大樓的137個住宅單位。當年﹐他們並且購入 Park Ave Court 的90個單位豪華公寓。這些住宅單位（包括World Wide Plaza）分別為一到兩個睡房不等﹐有些是套房﹐屬於共有公寓(Condo)﹐都是在曼哈頓相當好的地段。1994年10月﹐楊洪開始把目光轉向紐約的外圍地區﹐他首先在紐約上州的白原市(White Plain)買下Seasons 大樓的177個單位﹐1995年初又買下該市Winbledon大樓的32個單位。這些單位都有現成的租戶﹐是屬於立即有回報率的投資﹐當時﹐他是以每平方尺120美元的超低價買下Seasons﹐共投入資金1700萬美元﹐這是一幢位於紐約寧靜郊區的高品質住宅大樓﹐高峰時每平方尺售價在350至400 美元之間﹐而成本價差不多就要每平方尺250美元﹐初入樓市的幾筆生意的巨大成功﹐深深地鼓舞了楊洪投資地產業的信心。 然而此時﹐他卻相當冷靜小心﹐他並不急于代表公司大批購進﹐而是尋找一些真正高品質的極具增值潛力的目標。談到投資房地產﹐楊洪認為﹐一般來說House一類大都由物主買來自住﹐如果從投資角度﹐買大批House﹐並不合算﹐因為涉及很多管理上的不便﹐而共有公寓Apartment 或 Condo則有專門的物業管理公司高效管理﹐如果地段好﹐大樓本身內外建築質量好﹐則一般不愁入住率﹐因此是一種最穩健的投資。而如果想獲得更高的回報率﹐楊洪認為﹐則需投資商業樓宇即辦公大樓﹐這是因為辦公大樓的租金普遍比住宅樓要高﹐而且易於管理。 1995年底﹐紐約的房地產仍在谷底掙扎﹐楊洪開始不失時機地把目光投向商業樓宇﹐在與紐約地產商打交道的過程中﹐楊洪對一家名為Robert Martin 的公司印象深刻﹐與此同時﹐這家以作風穩健﹐目光獨到而聞名的地產公司也極想與楊洪的旭日集團（紐約）公司合作。1996年初﹐Robert Martin公司非常與奮地向楊洪推薦一筆極佳的生意﹐這就是位於紐約上州洛克蘭鎮(Rockland County)的一棟正被銀行拍賣的辦公大樓Blue Hill Plaza ﹐這是一幢由兩棟建築組合而成的寫字樓﹐其中一棟21層﹐另一棟6層﹐該幢大樓佔地廣闊﹐方圓93英畝﹐週圍有森林湖泊環抱﹐風景幽美﹐有3000個泊車位﹐且交通方便﹐是許多美國大公司理想的辦公場所﹐這幢辦公大樓的造價在每平方尺120美元左右﹐在90年代初樓市高峰期﹐Blue Hill Plaza 的估價在兩億零五百萬美元﹐而投資商也曾為此樓向銀行貸款一億八千五百萬美元﹐如今投資商破產﹐銀行以虧本價一億零五百萬拍賣給另一家銀行﹐而第二家銀行又再以超低價拍賣﹐楊洪僅以4350萬美元﹐即己買下了此樓的全部產權﹐當時該樓的出租率己達75％﹐有許多美國著名的大公司如Verizon, Citibank, Fujitsu, 摩根?斯坦利﹐大都會保險﹐Active Media 等在此辦公﹐該棟大樓的回報率在25％以上﹐由於Robert Martin 公司對管理郊區的辦公大樓非常有經驗﹐因此該幢大樓在由其接手管理經營九個月後﹐承租率上昇到90％以上﹐並且一直保持到現在。值得一提的是﹐圍繞ぴ該樓的買賣還衍生出了一樁法律官司﹐當地洛克蘭鎮政府當初以一億零五百萬樓價征收了該樓的地稅﹐自1991起年以超出現時成交價4350萬美元一倍以上的高額樓價征取了稅收﹐如今需要返還給舊租戶和新業主達1900萬美元﹐這筆退款雖然令洛克蘭政府于心不甘﹐但卻只能忍痛割捨﹐針對此官司而刊登在《紐約時報》地產版的頭條新聞﹐也讓楊洪所代表的旭日集團（紐約）公司的名氣更加令外界矚目﹐該樓引起的兩個轟動﹐一是由華裔買主以4350萬美元買下該幢辦公樓﹐如今己增值到一億一千萬﹐二是當地鎮政府在地稅官司中敗訴﹐被迫賠償租戶和新業主一千九百萬元。這的確是楊洪進軍商業樓宇的一次漂亮的大手筆﹐他也因此而積累了許多美國房地產投資的寶貴經驗。 1996年初﹐紐約房地產市場又開始活躍﹐此時﹐楊洪意識到﹐真正好的樓宇買賣的機會己經不多了﹐遇到好的目標﹐一定要快刀斬亂麻﹐立即果斷地做出決定﹐當年三月﹐機會之神終於再次睠顧楊洪﹐位於中央公園東南角59街的公園大道505號有一幢高達22 層的辦公大樓正在尋求買家﹐這幢辦公大樓地段絕佳﹐人氣極旺﹐該樓佔地20萬平方尺﹐有50年的樓齡﹐租戶大都是居住在附近的富豪家族。由於旭日集團己在紐約的地產界享有很好的聲譽﹐當時是該樓的地產代理主動找楊洪推銷 ﹐楊洪在經過一番慎密的考證後﹐決定以4600萬美元購下該樓的全部所有權﹐1996年七月﹐Park Ave. 505號這幢地標性的建築終於為楊洪所代表的旭日公司所擁有 ﹐這是他感到非常自豪的又一大手筆。入夜﹐當辦公大樓燈火通明﹐那氣勢宏偉﹐矗立在公園大道的這幢令人矚目的美麗建築﹐與週圍的摩天大樓相映生輝﹐在此後的幾年間﹐楊洪又再投入12萬美元﹐將整個大樓的外牆全部更新了新的夾層﹐便於清潔防水﹐並且安裝了新的水塔和冷氣機﹐使這幢本來就己相當華麗的豪華辦公樓﹐更加舒適氣派﹐美侖美煥﹐如今﹐租用此大樓的客戶許多是聲名顯赫的企業家族﹐包括在全世界排名20名以內的中東Olayan家族﹐僅該家族就租用了整個大樓的兩層﹐此外還有著名的律師樓Olshan Groudman ＆ Frome 等知名企業。因為在公園大道57街以上大都是豪華公寓群﹐很少有大型辦公樓﹐因此505 Park Ave,也就成為該地段最吸引人們目光的巨型建築之一﹐該樓承租率一直在98％以上﹐現己增值到九千多萬美元。談到505 Park Ave.﹐楊洪一直視其為他進軍紐約房地產的歷史中最漂亮的一章﹐也為他進軍紐約地產業劃下了一個階段性的完美的句點。 談到旭日集團在紐約房地產界的成功﹐不能不提到該集團與香港新世界等財團聯手與地產大亨川普合作﹐共同開發曼哈頓西邊Riverside 的成片公寓樓計劃﹐該計劃佔地數百萬英尺﹐共要建造18幢高層住宅大樓﹐在此計劃中﹐旭日集團扮演了相當重要的角色。 從1997年至今﹐紐約的地產又開始上昇到一個相當高的階段﹐現時的情況是房屋交易量﹐尤其是商業樓宇的成交不太活絡﹐此時的情形是買家不想買﹐賣家也不大想賣﹐沒有大起大落的情形發生。楊洪認為﹐對許多有意投資房地產的人士來說﹐現在仍是等候的時機﹐他引用“財不進急家門〞 這句老話來提醒一些急躁冒進的投資者﹐他的成功經驗告訴人們﹐做房地產也是要有耐心和定力的﹐尤其是準確地把握入市的時機至關重要 ﹐眼光一定要敏銳精確﹐而實際作風一定要穩健。此外﹐當您真正要進入市場﹐一定要考慮到投資的回報率﹐要選擇適合的價位?地段以及租戶的質量﹐要有固定的專業經紀公司為你提供週到的服務﹐而成交以後管理一定要跟上。做房地產﹐實際上是在考驗您的眼光和膽識﹐在許多情況下﹐對投資人而言﹐處變不驚﹐氣足神定﹐而關健時刻果斷精准﹐往往會給您帶來許多機會﹐他的許多做生意的靈感是從閉關打坐中得到的﹐而佛陀無邊偉大的智慧給了他無窮的教益和啟示。 就象春天的來臨﹐季節的更替和大自然的變遷都有其內在的秩序﹐而市場也都有其內部規律可循﹐事實上最難以控制和捉摸的是我們人類自己﹐我們唯有加強內心的定力和念力才能破除外部世界的一切偽相和法障﹐才能真正把握自己﹐在此﹐我想起詩聖杜甫“安得廣廈千萬間”的詩句﹐想起著名慈善家楊洪居士在地產事業上的巨大成功﹐他雖然擁有很多廣廈﹐但他慈悲的心靈仍在期望人們分享他的成功經驗﹐他願普天之下的寒士因此而迎來事業成功的春天﹗